Mayıs 2018’den günümüze İran’da bir taraftan Amerika’nın tek taraflı yaptırımları diğer taraftan koronavirüs salgının küresel etkisiyle konut fiyatları da sürekli artan enflasyondan nasibini aldı. Konut fiyatlarındaki artış -başka bir tabirle istikrarsızlık- özellikle başkent Tahran’da yaşayan orta ve dar gelirli kesimi doğrudan etkiliyor. Konuya değinen Tahran Valisi Enuşirevan Muhsini Bendpey, hâlihazırda piyasada dönen konut fiyatlarının spekülatif olduğunu belirtti.

Her ne kadar İran İslam Cumhuriyeti Anayasası’nın 31. maddesinde her İranlı ailenin ihtiyaçlarına uygun bir konut edinmesinden (özellikle köylü ve işçilerin) hükûmet, muvazzaf sayılmışsa da Tahran’da konut edinmek son yıllarda oldukça zorlaştı. Öyle ki İtimad gazetesinin haberine göre Yol ve Şehircilik Bakanlığının verileri esas alınırsa Tahran’ın en ucuz ilçesinde (15. Mıntıka), yıllık yaklaşık 6.000.000 (1.846 Türk lirası) tümen tasarruf yapabilen bir ailenin, fiyatlar sabit kalması koşuluyla metrekaresi 7.916.000 (2.436 Türk lirası)¹ tümenden 50 metrekarelik bir ev sahibi olabilmesi için 66 yıl geçmesi gereklidir. Ancak söz konusu aile, dünya standartlarına uygun şekilde gelirinin üçte birini tasarruf edebilirse aynı evi 25 yılda edinebilir. Öte yandan enflasyona paralel bir şekilde kira fiyatları da yükselince İran’da olumsuz kaydeden ekonomik göstergelerin de etkisiyle Tahran’da barınma ihtiyacı, bazı kesimler için sorun hâlini aldı.

Artış Kaydeden Kiralar

İran’da konut kiralama işlemi bir miktar depozito ve aylık kira bedeli üzerinden gerçekleşir. Ev sahibine verilen depozito miktarı yükseldikçe kiracının ödediği aylık miktar düşer. Ev sahibi ise kiracıdan aldığı depozitoyu genelde banka faizi olmak üzere herhangi bir şekilde işletir. Ülkede kira fiyatlarının yıldan yıla ne kadar yükselebileceğini doğrudan kontrol altına alan kanuni düzenlemeler bulunmadığından ev sahipleri, yüksek seyreden enflasyon oranları nedeniyle daha fazla zam yapma eğilimi gösterebiliyor. Tümenin son iki yılda döviz karşısında yaklaşık %250 değer kaybetmesi de insanların alım gücünü zayıflattı. Dolayısıyla ev kirasına, eskisinden daha yüksek meblağlar ödemek durumunda kalan birey ve ailelerin hayat standartları ister istemez düşüyor.

Bu doğrultuda İran Emlakçılar Birliği Başkan Vekili Hüsam Ukbayi, kesin rakamlar olmamakla birlikte son iki yıldır yaşanan kira artışları sebebiyle Tahran’ın kuzeyinde² oturan kiracıların şehrin orta kesimlerine, orta kesimlerinde oturanların güneyine, güneyinde oturanların ise kenar mahallelere geçtiğini ileri sürmekte ve dahası şehir nüfusu içerisinde hayat standartları bir derece azalan nüfusun tahminen %15 ila 20 arasında olduğunu iddia etmektedir. Bu şehir içi hareketlilik ister istemez bazı sorunlar yaratıyor. Çünkü yaşadığı mahallenin sosyokültürel şartlarına alışan ya da o şartlar içerisinde büyüyen aile fertlerinin sosyokültürel açıdan daha düşük mahallere göç etmesi, ailenin fikrî ve kültürel durumuyla yaşadığı yer arasında bir tezat oluşturabiliyor. Bu tezat, bireylerin kendi hayatından tatmin ve memnun olmalarına yol açabiliyor. Memnuniyetsizlik ise aile içi gerginlik ve huzursuzluğu tetikleyebiliyor.

Resmî rakamlara göre ise dördüncü ayında bulunduğumuz Hicri-Şemsi 1399 yılının ilk üç ayında (20 Mart-20 Haziran) kira fiyatlarındaki artış geçen yılın ilk üç ayına göre %35’tir. Ancak reel artışın resmî rakamın üzerinde olduğunu öne sürenler bir hayli fazla. Hâl böyleyken İran Yol ve Şehircilik Bakanlığı Konut İşlerinden Sorumlu Bakan Yardımcısı Mahmut Mahmutzade, 2016 yılı nüfus sayımı verilerine dayanarak İran’da ülke genelinde 18.100.00 aile bulunduğunu ve bunların 6.600.000 kadarının yani %30,8’inin kiracı olduğunu ve bu oranın 13 milyonu aşan nüfusuyla Tahran’da %43,6’ya çıktığını dile getirdi. Söz konusu rakamın günümüzde bir miktar daha yükseldiği düşünülebilir. Bu doğrultuda Tahran Emlakçılar Birliği Yönetim Kurulu Üyesi Ebutalip Şirkevend, Tahran eyaletinin yıllık 250.000 ila 300.000 arasında yeni konut ihtiyacı olduğunu söylemektedir. Son birkaç yıldır İran’da yaşanan ekonomik daralmayla devlet tarafından yürütülen birçok toplu konut projesinin yarım kaldığı biliniyor. Dolayısıyla nüfusunun yarıya yakınını kiracıların oluşturduğu Tahran’da, alım gücünün düştüğü sosyal kesimlerde ekonomik krizin yarattığı baskı önümüzdeki süreçte daha hissedilir olacaktır.

Yükselen Konut Fiyatları

Koronavirüs salgını döneminde Tahran’da konut alım satımında öngörülebilir bir düşüş yaşandı. Ancak öngörülemeyen husus, alım satımdaki düşüşe rağmen yükselme seyrini sürdüren konut fiyatlarıydı. Somutlaştırmak gerekirse Emlakçılar Odası verilerine göre hordad (21 Mayıs-20 Haziran) ayında Tahran’da 12.531 mülk alım satımı gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki ordibeheşt (20 Nisan-20 Mayıs) ayına göre %36 ve bir önceki yılın hordad ayına göre ise %57’lik bir azalmaya işaret ediyor. Satışı en çok gerçekleşen konutlar ise 50 ila 80 metrekare arasındaki yapılardan oluşuyor. Toplam alım satımın %52,6’sı ise 80 metrekarenin altındaki konutlarda gerçekleşmiş. Dolayısıyla artan fiyatların insanların geniş ev almasını zorlaştırdığı görülüyor.

Buna mukabil İran Merkez Bankasının açıkladığına göre Tahran’da geçtiğimiz bahar mevsiminde her metrekare için ortalama konut fiyatı hordad ayı için 18.948.000 (5.830 Türk lirası) tümendir ki bu da geçen yılın aynı ayına göre %42,5’lik bir enflasyona tekabül etmektedir. Bu veri Tahran’ın genel ortalaması olup ilçe bazındaki değişiklikler daha da dikkat çekicidir. Örneğin en pahalı ilçede (1. Mıntıka) her metrekare için ortalama satış oranı 41.200.000 (12.677 Türk lirası) tümenken en ucuz ilçede (18. Mıntıka) bu meblağ 8.890.000 (2.735 Türk lirası) tümendir. Yani son bir yılda en pahalı ilçede ortalama konut fiyatları %53,6 en ucuz ilçede ise %48,6 artış kaydetmiş. Rakamlara bakılınca geçen yıldan günümüze İran’da konut fiyatlarının neredeyse iki kata yakın yükseldiği anlaşılıyor.
Tahran’daki emlak balonunun sebeplerine ilişkin; yüksek enflasyonun yanı sıra evlilik oranıyla yeni ev yapımı arasındaki tutarsızlık, konutun toplum tarafından yüksek getiriye sahip bir yatırım aracı olarak görülmesi ve ayrıca sayısı milyonu bulan boş evler gibi farklı görüşler mevcuttur. Bu boş evler -ülke genelinde yaklaşık 2,6 milyon boş ve 2,1 milyon yarı boş ev bulunmaktadır- meselesi, İran İslam Devrimi’nden öncesine uzanıyor. Bu sorunun önüne geçebilmek adına Devrim’den sonra ilk olarak 1987 yılında boş evlerden vergi alınması dile getirilmiş. Hasan Ruhani hükûmeti tarafından ciddiyetle takip edilen fikir ancak 2016 tarihinde kanunlaşabilmiş. 2020 Ocak ayında Yol ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kamuoyuna duyurulan bu yeni vergi kalemi, 15 Mayıs 2020 tarihinde hükûmet tarafından Vergi İşleri Kurumuna bildirilmiş ve yakın dönemde tespit edilebilen boş evlerden vergi toplanacağı dillendiriliyor. Nitekim İran Yol ve Şehircilik Bakanı Muhammed İslami, bu yaz itibarıyla boş evler için vergilendirme yapılacağını ve böylelikle emlak piyasasına giriş yapacak bu konutlarla sektörde bir canlanma yaşanacağını bildirdi. Ancak söz konusu verginin insanların evlerini kiraya vermeye ne kadar zorlayacağı ve Tahran’daki konut fiyatlarına aşağıya çekmeye ne kadar yarayacağı hakkında yorum yapmak için henüz çok erken.

Toplumsal Yansımalar

Tahran’da bir taraftan ev kiralarındaki diğer taraftan konut fiyatlarındaki astronomik artışın beraberinde birçok sosyal sorunu getirmesi kaçınılmazdı. Artan boşanma oranları, yükselen evlilik yaşı, tek çocuklu veya çocuksuz aileler, kadınla erkeğin nikâhsız aynı evi paylaşması ve kız-erkek ev arkadaşlığı gibi İran’da zaman zaman gündeme gelen bazı toplumsal sorunların ekonomik boyutunun olmadığı söylenemez. Hâlihazırda bir ailenin en önemli giderinin ev kirası olduğu düşünüldüğünde, Tahran’daki sabit gelirli bir ailenin zorluk yaşayacağı aşikârdır. Hakikaten de zaman zaman ülkede, konut sorununa paralel bir şekilde varoşlaşmanın ya da konteyner kiralamanın yaygınlaşmaya başladığına dikkat çekilmektedir.

Bunun son örneği ise geçtiğimiz günlerde Afitab-ı Yezd gazetesinden geldi. Söz konusu gazete emlak piyasasındaki fiyat artışlarının yarattığı yeni tip barınma çeşitlerine ilişkin Tahran özelinde saha çalışmasına dayandığını öne sürdüğü geniş bir haber yayımladı. Söz konusu haber, çok geçmeden yurt dışındaki muhalif Farsça medyada yankı buldu. Habere göre kısa sürede yükselen fiyatlar dar gelirli kesimi vurdu. Bunun sonucunda ev kiralamakta zorlanan bireyler barınma ihtiyacını aşağıdaki gibi karşılamaya başladı:

• Evde Oda Kiralama
• Konut Plazalarının Ambarlarını Kiralama
• Mağaza ve Dükkânları Gecelik Kiralama
• Apartmanların Damlarını Gecelik Kiralama
• Bir Evi Birden Fazla Ailenin Kiralaması
• Genç ve Tahsilli Kapıcı Ailelerinin Görülmesi

Mevsimlik işçiler, yeni evli çiftler, öğrenciler, taşradan Tahran’a gelen günübirlik ya da haftalık işçiler gibi hem geliri az hem de ev sahibine depozito verecek kadar para toplayamayan şahıslar, yukarıda zikredildiği şekilde geçici olarak barınma ihtiyacını karşılıyor olabilir. Gerçekte bu durum eskiden de görülmekteydi fakat basına pek yansımıyordu veya gündelik hayatta gözle görülür bir çoğunlukta değildi. Son günlerde, dar gelirli kesimlerin başvurduğu bu yöntemlerin basına yansıması dikkate değerdir.

Sonuç

41. yılını dolduran İran İslam Devrimi’nin, Pehlevi yönetiminden miras kalan sınıfsal farkı ve toplumsal adaletsizliği ortadan kaldırmakta zorlandığı görülüyor. Zira İran ile Irak arasındaki yıkıcı savaş döneminde bile günümüzdeki gibi konut sıkıntısının yaşanmadığı biliniyor. Ayrıca gittikçe artan kiracı sayısı ve ev sahibi olmak için gerekli sürenin uzaması hükûmetlerin karnesine eksi olarak geçiyor. Şüphesiz mevcut tablonun tamamen İran’ın iç dinamiklerinden kaynaklandığı söylenemez. Devrim’in ilk günlerinden beri İran’a nefes aldırmayan yaptırımların da gelinen durumdaki payı yadsınamaz. Ancak görünen o ki siyasi elitler, ülkenin konut politikalarını ciddi olarak gözden geçirmek durumundadır. Aksi hâlde gidişat böyle devam ederse 10 yıl sonra Tahran’daki konut sorunu, önü alınamayacak bir aşamaya evrilecektir.

¹ Türk lirası 3.250 tümen olarak hesaplanmıştır.

² Tahran’da eskiden beri sosyoekonomik açıdan rahat kesim, şehrin kuzeyindeki mahallelerde oturmakta ve güneye doğru indikçe sosyoekonomik seviye düşmektedir.